案例：房地产行业深度报告打破负循环探寻修复路径

本轮房地产链式降温，政策小步快走难破负循环2024 年是地产销售和投资增速持续下行的第三年，本轮周期下行从二手房到新房逐步降温，房企受销售下滑和资金收紧双重制约，行业形成链式降温和多方负循环效应。我们总结市场目前有三个负循环：1购房者对交房的担忧和对未来房地产市场的弱预期，即购房者预期的负循环；2房企出险导致信用受损且波及其他同行，房企信用的负循环；3金融机构对房企更为谨慎，实质性落地支持受限，即金融机构预期的负循环。回顾2022-2023 年，房地产放松政策虽次数多，但受到调整幅度有限或实质性落地支持受限等因素的影响，行业负循环难以打破。

2024 年打破负循环已迈出重要一步，但仍需更多实质性政策发力2024 年我们看到政策在化解风险方面做了更多具体的部署，与2022－2023 年政策相比，对房地产项目的融资支持有实质性的进展，此外还开始了现房库存的收购工作。我们认为，化解风险是打破行业负循环的第一步，但要形成良性循环还需要更多政策在增强需求购买力和改善需求预期方面发力。

1 增强需求购买力：财政发力推动工程落地+降低购房成本房地产产业链条长，涉及就业人口多。三大工程及地下管网工程的落地需要财政持续发力，实物工作量落地可以起到以工代赈的效果，增加就业岗位，拉动居民收入，稳定收入预期，正向作用在提升市场购买力上。此外，在购房成本降低方面，我们认为房贷利率的下降幅度可参考与GDP 的轧差，税费减免和个税抵扣上限的提升等降本措施也能够间接提升购买力。

2 改善需求预期：保交楼+去化库存+双轨制

2023 年二手房和新房成交情况显示目前需求韧性仍在，且2024 年新房销售复苏仍有基础。首先，在恢复购房者对期房信心上，我们认为保交楼政策在2024年还需持续。其次，参考2000 年海南房地产市场兴衰情况和救市政策，我们认为政策发力去化现房和土地库存，促进供需平衡有利于市场加速修复，2024 年在回收现房库存和闲置土地、优化土储供应上仍具备优化空间。

第三，在改善需求侧对房产价值长期预期方面，我们认为在双轨制下可以推动中高端商品房好房子回归市场化机制，并给予开发建造高品质住宅更多政策倾斜例如优化户型得房率、降低拿地间接成本等。

本轮周期修复路径前瞻判断

我们期待更多打破行业负循环的政策有实质性的落地和良好的效果。在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：1成交量修复看带看量，2房价修复看抛压力度，3带看和量价修复持续性要看3 个月。修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。

投资建议

考虑到本轮周期房企出清情况和长期双轨制推动下带来的格局变化，我们认为具备较强产品力的优质房企是行业洗牌后长周期下业绩增长潜力最强的，包括华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

从市场全面回暖传导链条逻辑来看，中介公司在行业全面修复初期，业绩有望最先改善，关注贝壳-W、我爱我家。保守来看，在市场未出现显著修复前，现金流稳定且母公司能保持稳健经营的央国企物业公司值得关注，包括华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余以及持有核心资产运营的中国国贸。

风险提示：房企负面舆论加剧销售挤兑引发负反馈；本轮需求侧修复力度弱。